このページでは、敷地面積、建築面積、床面積、高さ、階数の定義や求め方についてお伝えします。
敷地面積の定義・求め方
敷地面積は、建築基準法施行令第2条を見てみると、敷地の水平投影面積による。と書かれています。水平投影面積とは、真上から見た時の面積だと考えて下さい。
例えば、このように断面が斜めになっている敷地は、点から点に直接距離を測ってしまうと斜めに測ることになり、真上から見た長さよりも長くなってしまいます。そうなると、敷地が実際よりも大きくなってしまいます。
※実際、きれいに水平な敷地なんてありません。
基準法による敷地面積の基準には、他にも次のようなものがあります。
幅員が４ｍに満たない道路に接している敷地は、その一部を道路とみなし、敷地面積には算定してはいけません。
という規定です。
昔からある古い道路の中には、幅員がとても狭い道路があります。そのような狭い道路は、緊急車両が通れないことがあるのですが、それでは困りますよね。ということで、これから建築計画をする場合は、道路が広くなるようにしてください。
ということで、このような決まりがあります。
道路が４ｍよりも狭い場合は、道路の中心から2ｍずつ後退し、道路の幅員が4ｍになるようにします。つまり、青い部分は道路として取られてしまうということです。残った部分が敷地面積となります。これをセットバックと言います。
道路の中心から2ｍずつ取るのは、向かい側の敷地と協力して、道路の幅が４ｍになるようにしましょう。ということです。一方的に広くすると不公平ですし、道路全体を考えた時に、幅の位置がそろわなくなります。
ですが、一方的に後退をしなければいけないケースもあります。
道路の向こう側が川やがけになっている場合、道路を広げたくても広げることができません。この場合は、自分の敷地だけで、道路の幅員が４ｍになるようにセットバックをする必要があります。上図の青い部分が、道路として取られてしまうことになります。残った部分が敷地面積としてカウントすることができます。
敷地が狭くなる分、建築できる建物の規模は小さくなります。
道路として取られてしまうのは、建物を新築するなど、新たに建築行為を行なう場合です。この基準ができる前からある建物をそのまま使う場合は、道路を広げる必要はありません。
建築面積の定義・求め方
建築面積は、建築物の外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積になります。ただし、地階で、地盤面上の部分が1ｍ以下の部分は、建築面積に算入されません。また、軒や庇など、建物から飛び出した部分は、先端から1ｍ後退した部分までは、算入しません。
地階がある場合
基本的には、上から建物を見た時に見える部分の面積が建築面積となりますが、地階については、含めなくても構いません。その場合の地下の扱いですが、地上に出ている部分が１ｍ以下であれば、建築面積に含めなくてもいいことになっています。反対に、１ｍを超えると、建築面積に含まれることになります。
実際に建物が見えているのに、建築面積に含めなくていいなんで、少し面白い規定ですよね。
施行令１条二号の「地階」の定義（床が地盤面より下にある階で、床面から地盤面までの高さが天井高の１/３以上のもの）とは、地階の扱いが違いますので注意が必要です。
軒や庇がある場合
屋根の軒部分や庇については、先端から１ｍ部分は、建築面積に算入しなくてもよいとされています。１ｍを超えると、超える部分が建築面積に算入されることになります。
床面積、延べ面積の定義・求め方
床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた水平投影面積を言います。壁の内側で測るのではなく、壁の中心線で計算します。
延べ面積は、各階の床面積の合計です。
吹抜け部分は、床がありませんので、床面積に算入しません。
容積率（法53条）を算定する場合は、床面積に含めなくてもよい部分がある。
建築物の高さの定義・求め方
建築物の高さは、原則として地盤面から測ります。地盤面とは、建築物が周囲の地盤と接する位置の平均の高さにおける水平面を言います。敷地が傾斜地となっている場合は、建築物に接している地盤の高さが違いますので、平均値をとるのです。
※傾斜地の場合で、高低差が3ｍを超える場合は、3ｍ以内ごとの平均の高さをそれぞれの地盤面とします。
高さに算入されないケース
- 建築面積の1/8以下の塔屋等は、12ｍを限度として高さに算入しません。
高さ制限を検討する場合、少し楽になります。 - 絶対高さ（法55条）、日影規制（法56条の2）を検討する場合、塔屋等は5ｍを限度として高さに算入しません。
- 棟飾、防火壁の屋上突出部、その他これらに類する屋上突出物。
高さに算定するケース
- 避雷設備（法33条）、北側高さ制限（法56条1項三号）の検討をする場合、塔屋等も高さに算定する。
法56条による道路斜線制限の検討を行なう場合は、原則、道路面からの高さになります。地盤面からではありません。
階数の定義・求め方
階数は、地階と地上階の合計です。例えば、地上10階、地下2階の建物の階数は12ということになります。
ただし、地階の階段室や倉庫、塔屋の階段室などで、建築面積の1/8以下の場合は、階数に算入しません。
上図の場合、昇降機塔や地階の地階は、建築面積の1/8以下であれば、階数に含めず、1/8を超えると階数に含まれるということになります。
両方が階数に含まれる場合、この建物の階数は６ということになります。反対に、両方が階数に含まれない場合は、階数は4です。
建築面積の1/8以下でも、倉庫や機械室ではなく、人が何かで使用する部屋の場合は、階数に含まれることになります。
まとめ
以上、面積や高さ、階数の考え方についてお伝えしました。ケースによって求め方が違ったりしますので注意が必要です。建築士試験の問題を解く場合、注意点としてお伝えしたところは、受験生がよく引っかかるところなので、引っかからないよう気を付けてください。
