住宅街で工場を建築したいという人はあまりいないかもしれませんが、人気のパン屋さんを開きたいと思ってもできない場合がありますので、注意が必要ですよ。
用途地域とは
用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法に基づく地域地区のひとつで、市街地の環境を維持増進するために市街化区域を13の地域にエリア分けしたものを言います。用途地域ごとに建築できる建物の用途を定めたり、面積や高さなどの制限を設けることによって、健全で秩序ある都市づくりが行われます。
その13の地域ですが、住宅が中心の「住居系地域」、商業施設が混在する「商業系地域」、工場が建ち並ぶ「工業系地域」、大きくはこの３つに分けることができます。
| 住宅系地域 | 商業系地域 | 工業系地域 |
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都市計画区域は国土交通大臣や都道府県知事が指定する区域のことで、「市街化区域」と「市街化調整区域」、それから「非線引き区域」に分けられます。
市街化区域は、計画的に市街化を図る区域で、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域となっており、用途地域が定められるのは市街化区域になります。
住居系地域
居住をメインに考える住居系地域。この住居系地域には８つの地域があり、都市計画法では次のように定められています。
第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
第二種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
第一種住居地域
住居の環境を保護するため定める地域とする。
第二種住居地域
主として住居の環境を保護するため定める地域とする。
準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
田園住居地域
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
商業系地域
近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
工業系地域
準工業地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域とする
工業地域
主として工業の利便を増進するため定める地域とする。
工業専用地域
工業の利便を増進するため定める地域とする。
敷地の用途地域、建蔽率や容積率の制限はこちらのサイトで調べることができます。
用途地域マップ
用途制限／建築できるもの・できないもの
それぞれの地域について、建築できるもの・できないものは建築基準法により次のように定められています。
（建築基準法別表第２（い）項～（わ）項）
第一種低層住居専用地域から商業地域までは、概ね建築できるものがだんだん増えていく感じになっています。
第一種低層住居専用地域（い）項
第一種低層住居専用地域では、建築できるものが定められています。次の用途が建築でき、それ以外は建築できません。
- 住宅
- 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
- 共同住宅、寄宿舎又は下宿
- 学校（大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く。）、図書館その他これらに類するもの
- 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
- 老人ホーム、保育所、福祉ホームその他これらに類するもの
- 公衆浴場（風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和二十三年法律第百二十二号）第二条第六項第一号に該当する営業（以下この表において「個室付浴場業」という。）に係るものを除く。）
- 診療所
- 巡査派出所、公衆電話所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物
- 前各号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。）
神社、保育所、公衆浴場、診療所、派出所などは、全ての用途地域で建築することができる。
第二種低層住居専用地域（ろ）項
第ニ種低層住居専用地域においても、建築できるものが定められています。
- （い）項第一号から第九号までに掲げるもの
（第一種低層の➊から❾） - 店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が150ｍ2以内のもの（３階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
- 前二号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。）
➊により、第一種低層住居専用地域で建築可能なものは、この第二種でも建築可能。
第一種中高層住居専用地域（は）項
同じく建築可能なものが定められています。
- （い）項第一号から第九号までに掲げるもの
（第一種低層の➊から❾） - 大学、高等専門学校、専修学校その他これらに類するもの
- 病院
- 老人福祉センター、児童厚生施設その他これらに類するもの
- 店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が500ｍ2以内のもの（３階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
- 自動車車庫で床面積の合計が300ｍ2以内のもの又は都市計画として決定されたもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
- 公益上必要な建築物で政令で定めるもの
- 前各号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。）
第一種・第二種低層で建築可能なものは、この第一種中高層でも建築可能。
第二種中高層住居専用地域（に）項
ここから建築できないものとなります。
（記載は建築できないものですが、できるものは増えていきます。）
- （ほ）項第二号及び第三号、（へ）項第三号から第五号まで、（と）項第四号並びに（り）項第二号及び第三号に掲げるもの
- 工場（政令で定めるものを除く。）
- ボーリング場、スケート場、水泳場その他これらに類する政令で定める運動施設
- ホテル又は旅館
- 自動車教習所
- 政令で定める規模の畜舎
- ３階以上の部分を（は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するもの（政令で定めるものを除く。）
- （は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計が1,500ｍ2を超えるもの（政令で定めるものを除く。）
ここ（に）項で出てきたもの（ボーリング場、ホテル、自動車教習所など）は、次の地域からは建築可能になります。同じように、次の（ほ）項で出てきたものは更にその次の（へ）項では建築できるようになります。
第一種住居地域（ほ）項
同じく建築できないものです。
- （へ）項第一号から第五号までに掲げるもの
- マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの
- カラオケボックスその他これに類するもの
- （は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計が3,000ｍ2を超えるもの（政令で定めるものを除く。）
場外車券売場とは、競輪が開催されている競輪場以外で車券を発売する施設のこと。
第二種住居地域（へ）項
同じく建築できないものです。
- （と）項第三号及び第四号並びに（り）項に掲げるもの
- 原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が50ｍ2を超えるもの
- 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの
- 自動車車庫で床面積の合計が300ｍ2を超えるもの又は３階以上の部分にあるもの（建築物に附属するもので政令で定めるもの又は都市計画として決定されたものを除く。）
- 倉庫業を営む倉庫
- 店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が10,00ｍ2を超えるもの
倉庫業を営む倉庫や自動車車庫は、階数や面積によって「耐火建築物」にしなければいけない用途です。
準住居地域（と）項
同じく建築できないものです。
- （り）項に掲げるもの
- 原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が50平方メートルを超えるもの（作業場の床面積の合計が150平方メートルを超えない自動車修理工場を除く。）
- 次に掲げる事業（特殊の機械の使用その他の特殊の方法による事業であつて住居の環境を害するおそれがないものとして政令で定めるものを除く。）を営む工場・・・省略・・・
- （る）項第一号（一）から（三）まで、（十一）又は（十二）の物品（（ぬ）項第四号及び（る）項第二号において「危険物」という。）の貯蔵又は処理に供するもので政令で定めるもの
- 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場のうち客席の部分の床面積の合計が200ｍ2以上のもの又はナイトクラブその他これに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が200ｍ2以上のもの
- 前号に掲げるもののほか、劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場、ナイトクラブその他これに類する用途で政令で定めるもの又は店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分（劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあつては、客席の部分に限る。）の床面積の合計が10,000ｍ2を超えるもの
倉庫業を営む倉庫が建築可能に。
「倉庫業」とは、他人の貨物を保管することを業として行なうことをいいます。同じ倉庫でも「自家用倉庫」とは区別されています。
田園住居地域（ち）項
田園住居地域は、建築できるものです。
- （い）項第一号から第九号までに掲げるもの
- 農産物の生産、集荷、処理又は貯蔵に供するもの（政令で定めるものを除く。）
- 農業の生産資材の貯蔵に供するもの
- 地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗その他の農業の利便を増進するために必要な店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が500ｍ2以内のもの（３階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
- 前号に掲げるもののほか、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が150ｍ2以内のもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
- 前各号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。
田園住居地域は平成30年から加わりました。
近隣商業地域（り）項
ここから再び建築できないもの
- （ぬ）項に掲げるもの
- キャバレー、料理店その他これらに類するもの
- 個室付浴場業に係る公衆浴場その他これに類する政令で定めるもの
飲食店と料理店の違いは、主に飲食以外に遊興（ゆうきょう）を目的としているかどうか。接待のある料亭などは料理店。
商業地域（ぬ）項
同じく建築できないもの。
- （る）項第一号及び第二号に掲げるもの
- 原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が150ｍ2を超えるもの（日刊新聞の印刷所及び作業場の床面積の合計が300ｍ2を超えない自動車修理工場を除く。）
- 次に掲げる事業（特殊の機械の使用その他の特殊の方法による事業であつて商業その他の業務の利便を害するおそれがないものとして政令で定めるものを除く。）を営む工場・・・省略・・・
- 危険物の貯蔵又は処理に供するもので政令で定めるもの
近隣商業地域で建築できなかった、キャバレー、料理店その他これらに類するものの建築ができるようになります。
準工業地域（る）項
ここから工業系地域（３つ）です。全て建築できないもの。
- 次に掲げる事業（特殊の機械の使用その他の特殊の方法による事業であつて環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を害するおそれがないものとして政令で定めるものを除く。）を営む工場・・・省略・・・
- 危険物の貯蔵又は処理に供するもので政令で定めるもの
- 個室付浴場業に係る公衆浴場その他これに類する政令で定めるもの
工場は概ね建築できるが、制限がある。
工業地域（を）項
建築できないもの。
- （る）項第三号に掲げるもの
- ホテル又は旅館
- キャバレー、料理店その他これらに類するもの
- 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの
- 学校（幼保連携型認定こども園を除く。）
- 病院
- 店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が一万平方メートルを超えるもの
全ての工場が建築可能。
工業専用地域（わ）項
建築できないもの
- （を）項に掲げるもの
- 住宅
- 共同住宅、寄宿舎又は下宿
- 老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの
- 物品販売業を営む店舗又は飲食店
- 図書館、博物館その他これらに類するもの
- ボーリング場、スケート場、水泳場その他これらに類する政令で定める運動施設
- マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの
神社、保育所、公衆浴場、診療所、派出所などは、全ての用途地域で建築することができますので、この工業専用地域でも可能です。
敷地が２つの用途地域にわたる場合
建築物の敷地が用途地域の内外にわたる場合、その敷地の過半に属する用途制限を適用します。つまり、広い方の地域が敷地全体において適用されます。
例えば下図のような敷地の場合、２つの地域にまたがっていますが、第一種中高層住居専用地域の方が広いので、敷地全体を第一種中高層住居専用地域として扱います。病院は第二種低層住居専用地域では建築できませんが、このようなケースだと建築できることになります。
