建蔽率とは：建蔽率の計算方法と緩和規定について

建蔽率とは

建蔽率（けんぺいりつ）とは、ひとことで言うと、建物を空（真上）から見たときの

敷地に対する建物の占める割合　です。 上の図の敷地と建物の場合、建蔽率は、□／□　となります。

建築基準法上の用語で言うと

単位は一般的に「％」が使われます。％にする場合は×100をしてください。
例えば、建築面積が敷地面積のちょうど半分でしたら、建ぺい率は50％ということになります。

ですが、実際にはここまで単純ではなく、少し細かい決まりがあります。建築面積と敷地面積は建築基準法上ちゃんとした定義がありますので、まずはこの定義について確認することにします。

建蔽率の求め方

建蔽率を求めるには、まずは正しい「建築面積」を求める必要があります。

建築面積とは

「建築面積」は、建築物の外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。

ただし、地階で地盤面上の部分が１ｍ以下の部分は算入されません。

また、軒や庇など建物から飛び出した部分は、出が1ｍまででしたら算入しません。（無いものとして考えます。）1ｍを超える場合は、先端から１ｍ後退した部分までは算入しなくてもOKです。つまり、１ｍを超えた部分について算入することになります。

建蔽率の限度

用途地域による建蔽率

建蔽率は、用途市域に応じて最高限度が定められています。その数値は下表のようになっています。８割近く建築できる地域から３割しか建築できない地域もあります。

用途地域	数値
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 田園住居地域 工業専用地域	3/10、4/10、5/10、6/10 のうち都市計画で定められたもの
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 準工業地域	5/10、6/10、8/10 のうち都市計画で定められたもの
近隣商業地域	6/10、8/10　のうち都市計画で定められたもの
商業地域	8/10
工業地域	5/10、6/10　のうち都市計画で定められたもの
用途地域の指定のない区域	3/10、4/10、5/10、6/10、7/10 （特定行政庁が定める）

敷地が２以上の用途地域にわたる場合

敷地が２つ以上の区域にわたる場合で数値が違う場合は、それぞれの区域について求め、合計するようにします。

建蔽率の緩和

次のどちらかに該当する場合は、定められた建蔽率の数値に1/10を加えることができます。両方に該当する場合は、＋2/10です。

• 建蔽率の限度が8/10とされている地域以外の地域で、防火地域内にある耐火建築物。
• 準防火地域内にある、耐火建築物等又は準耐火建築物等
• 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものの内にある建築物。

敷地が防火地域とそれ以外の地域とにまたがっている場合

建蔽率の適用除外

次の建築物は、建蔽率の制限が適用されません。

• 建蔽率の限度が8/10とされている地域で、防火地域内にある耐火建築物。
• 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊等
• 公園、広場、道路、川などの内にある建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。